Für Eigentümer

• Ausgleichsbetrag

  In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet werden keine Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge für die Herstellung, Erweiterung und Verbesserung von öffentlichen Straßen, Wegen, Plätzen und Parkflächen erhoben. Lediglich sanierungsbedingte Wertsteigerungen werden nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme abgeschöpft. Die Ausgleichsbeträge fallen somit geringer aus als Erschließungs- und Ausbaubeiträge.

  Jeder Eigentümer eines Grundstückes im Sanierungsgebiet „Beamtenviertel und angrenzende Straßen” muss an die Stadt Brunsbüttel einen Ausgleichsbetrag entrichten. Die Erhebung dieser Ausgleichsbeträge liegt nicht im Ermessen der Stadt – der Gesetzgeber hat sie im Baugesetzbuch zwingend vorgeschrieben (§ 154 BauGB). Bei Wohnungs- oder Teileigentum werden die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils beteiligt.

  Ausgleichsbeträge stellen hierbei einen Kostenbeitrag der Grundstückseigentümer an den Aufwendungen der Sanierung dar. Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Teil, der durch die Sanierungsmaßnahme eine Bodenwerterhöhung der Grundstücke herbeigeführt hat (in der Grafik blau). Die tatsächlich aufgewendeten Kosten liegen viel höher. Sie werden insbesondere durch die öffentliche Hand, d. h. die Allgemeinheit getragen.

  Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Unterschied zwischen dem Anfangswert und dem Endwert:

  • Anfangswert (linker Balken in der Grafik): sanierungsunbeeinflusster Bodenwert, als wenn die Sanierung weder durchgeführt noch beabsichtigt wäre.
  • Endwert (rechter Balken in der Grafik): tatsächlicher Bodenwert nach Abschluss der Sanierung.

  Die Anfangs- und Endwerte werden unabhängig vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Dithmarschen berechnet. Die konjunkturelle Bodenwertentwicklung während der Dauer der Sanierungsmaßnahme wird herausgerechnet, so dass lediglich die sanierungsbedingte Wertsteigerung bezahlt werden muss.

  Beispiel zum Ausgleichsbetrag

  Ihr Grundstück hat vor der Sanierung einen Wert von 100 € pro Quadratmeter – Bodenwert vor der Sanierung (Anfangswert). Bis die Sanierung abgeschlossen ist, vergehen in der Regel mehrere Jahre. Währenddessen steigt auch üblicher Weise der Bodenwert Ihres Grundstückes ganz unabhängig von der Sanierung – konjunkturelle Wertsteigerung. In diesem Beispiel ist der Wert von 100 € auf 120 € konjunkturell gestiegen. Mit Abschluss der Sanierung wurde Ihre Nachbarschaft aufgewertet und demnach ist der Wert Ihres Grundstückes zusätzlich gestiegen – sanierungsbedingte Wertsteigerung (Endwert). Im obigen Beispiel beträgt der Wert Ihres Grundstückes nun 130 € pro Quadratmeter.

  Beim Ausgleichsbetrag wird lediglich die sanierungsbedingte Wertsteigerung erhoben – in diesem Beispiel:
  130 € minus 120 € = 10 € pro Quadratmeter.

  Weitere Informationen

  Vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages

  Auf Antrag des Zahlungspflichtigen kann bereits vor Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahmen z. B. die Ablösung des Ausgleichsbetrages oder die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages durchgeführt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Stadt bereits Vorstellungen über die Sanierungsziele für das betreffende Grundstück ermittelt hat und sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen abschätzen lassen.

  Kommunikation über den Ausgleichsbetrag

  Bereits zu Beginn der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wurden die Grundstückseigentümerinnen und Grundstückeigentümer auf die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge hingewiesen. Die Beteiligung der Eigentümer ergibt sich zum einen aus der Verpflichtung des Baugesetzbuches und zum anderen auch aus dem Grundgesetz, das in seinem Artikel 14 privates Eigentum nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbindet.

• Auskunftspflicht

  Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht nach § 138 Abs. 1 BauGB für Eigentümer, Mieter und Pächter gegenüber der Stadt und dem Sanierungsträger Auskunftspflicht über Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Sanierungsgebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich sind. Selbstverständlich werden alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und unterliegen dem gesetzlichen Datenschutz.

• Beratung

  Fragen, die sich im Zusammenhang mit der städtebaulichen Erneuerung – insbesondere privater Vorhaben – ergeben, beantwortet Ihnen gerne

  Treuhändischer Sanierungsträger der Stadt Brunsbüttel
  GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung mbH
  Kleiner Kuhberg 22-26
  24103 Kiel
  www.gos-gsom.de

  Simon Kropshofer
  040 59 36 36 210
  brunsbuettel@gos-mbh.de

  Lena Faster
  040 59 36 36 240
  brunsbuettel@gos-mbh.de

• Duldungspflicht & -verweigerung des Mieters bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

  Wenn eine Sanierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und zumutbar ist, ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Es muss allerdings nach Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschieden werden:

  Instandhaltungsmaßnahmen

  Mieter sind bei Instandhaltungsmaßnahmen (Erhaltungsmaßnahmen), die der Sicherung oder der Wiederherstellung des vertraglichen Zustandes der Wohnung dienen, nach § 555a Abs. 1 BGB zur Duldung verpflichtet.

  Modernisierungsmaßnahmen

  Weitergehende Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen, wie zum Beispiel Heizungseinbau, Badeinbau, Dämmung von Wänden und Einbau neuer Fenster tragen zur nachhaltigen Verbesserung der gemieteten Räume bei oder helfen, Energie einzusparen. Auch diese Arbeiten sind in der Regel zulässig und nach § 555d Abs. 1 BGB vom Mieter zu dulden.

  Duldungsverweigerung

  Der Mieter braucht die Modernisierung nicht zu dulden, wenn diese für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte (gemäß §555d Abs. 2 BGB) bedeuten würde, d. h. eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist.

  --> siehe auch Modernisierungsankündigung

• Entschädigungsanspruch

  Der Vermieter ist nach § 555a Abs. 3 BGB entschädigungspflichtig für zusätzliche Kosten (z. B. Umzugskosten oder Hotelaufenthalt), die dem Mieter im Zusammenhang mit sowohl Instandhaltungsmaßnahmen (§ 555d Abs. 6 BGB) als auch Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Gemeinsam mit dem Mieter wird dazu ein angemessener Umfang vereinbart.

  --> siehe auch Duldungspflicht des Mieters bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

• Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträge

  Nach § 154 Abs. 1 BauGB werden im Sanierungsgebiet für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (z.B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze usw.) keine Anliegerbeiträge von den Grundstückseigentümern erhoben. Es wird auch kein Kostenerstattungsbetrag nach § 135a BauGB für Ausgleichsmaßnahmen erhoben.

  Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen im o. g. Sinne sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (§ 127 Abs. 4 BauGB).

• Fördergrundsätze für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

  Für alle Fördermittel gilt gleichermaßen:

  • Die Beantragung und Genehmigung muss vor Baubeginn erfolgen.
  • Die Baumaßnahme muss nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sein und/oder wirtschaftlich vertretbar sein. Die städtebauliche Planung ist zu beachten.
  • Die Maßnahme muss den städtebaulichen, gestalterischen und ggf. denkmalpflegerischen Anforderungen/ Zielsetzungen entsprechen.

  Die Städtebauförderung soll die Sanierungstätigkeit befördern. Die Zuschüsse und Darlehen aus öffentlichen Haushalten helfen den Bauherren z. B. bei der oft recht aufwändigen Erhaltung und Sanierung von Altbausubstanz und stellen so einen Anreiz für Investitionen dar. Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden im Sanierungsgebiet können für die Modernisierung und Instandsetzung Städtebaufördermittel in Anspruch nehmen. Bei den Sanierungsarbeiten sind städtebaulich-gestalterische und denkmalpflegerische Belange zu beachten.

  Die Stadt kann den Eigentümern für die unrentierlichen Kosten der Modernisierung und Instandsetzung Städtebauförderungsmittel zur Verfügung stellen. Erstattet werden dabei die Kosten, die nicht aus Miet- oder Pachterträgen und etwaigen anderen Fördermitteln, z. B. der Wohnraumförderung, gedeckt werden können. Aufgrund des Städtebauförderungsverfahrens werden die unrentierlichen Kosten nach einer sog. Kostenerstattungsbetragsberechnung gefördert. Wesentliche Kriterien bei der Förderung sind neben den Baukosten und den Mieterträgen auch der Gebäuderestwert (vor der Sanierung) und die Restnutzungsdauer nach Durchführung der Modernisierung.

  Zur Wahrung der Gleichbehandlung sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer, an deren baulichen Anlagen im Rahmen der Vorbereitung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme Missstände und Mängel gemäß § 177 BauGB festgestellt wurden, von der Stadt über die Möglichkeiten des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln zur Anteilfinanzierung der Ausgaben der Modernisierung und Instandsetzung und über die Förderbedingungen zu informieren.

  --> siehe auch Höhe und Art der Förderung:

  In den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein 2015 (StBauFR SH 2015) ist unter B 2.2.1 Abs. 6 festgelegt:

  Städtebauförderungsmittel können bis zur Höhe des zu ermittelnden Kostenerstattungsbetrages eingesetzt werden. Bei der Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages ist ein pauschaler Abzug von 5 % der Ausgaben für die Modernisierung und Instandsetzung für unterlassene Instandhaltung vorzunehmen. Im Fall eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebotes entfällt der pauschale Abzug von 5 % für unterlassene Instandsetzung; diesbezüglich gilt § 177 Absatz 4 Satz 3 BauGB.

• Genehmigungspflichten beim Grundstücksverkehr nach § 144 BauGB

  In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsvorgänge und Nutzungsvereinbarungen der Genehmigungspflicht durch die Stadt gem. den § 144 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 BauGB:

  • Abschluss oder Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen auf bestimmte Zeit, wenn diese eine Geltungsdauer von mehr als einem Jahr haben sollen (Anmerkung: Wohnraummietverträge, die auf unbestimmte Zeit angelegt sind, sind nicht genehmigungspflichtig!),
  • Veräußerung eines Grundstücks,
  • Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
  • Bestellung einer Grundschuld (zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer Grundschuldbestellung bedarf es der Erläuterung, ob die Grundschuld mit einer Neubaumaßnahme oder mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am zu belastendem Objekt in Zusammenhang steht.),
  • Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags,
  • Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
  • Teilung eines Grundstücks.

  Die Stadt nimmt Anträge für sanierungsrechtliche Genehmigungen entgegen und erteilt die entsprechenden Genehmigungen. Laden Sie diese hier herunter:

  • Download Antragsformular für eine sanierungsrechtliche Genehmigung (bald verfügbar)

  Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

  Der Genehmigungsvorbehalt dient auch dem Schutz der Betroffenen, da hierdurch Rechtsgeschäfte ausgeschlossen werden können, die sich im Zuge der weiteren Durchführung der Sanierungsmaßnahme als verfehlt erweisen.

  Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Stadt zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei weitere Monate (§ 145 Abs. 1 i. V. m. § 22 Abs. 2-5 BauGB).

• Härteausgleich

  Soweit es die Billigkeit erfordert, soll die Stadt gemäß § 181 BauGB zur Vermeidung oder zum Ausgleich wirtschaftlicher Nachteile – auch im sozialen Bereich – auf Antrag einen Härteausgleich in Geld gewähren. Voraussetzung ist, dass der Nachteil für den Betroffenen in seinen persönlichen Lebensumständen eine besondere Härte bedeutet, für die keine Ausgleichsleistung zu gewähren ist und die auch nicht durch sonstige Maßnahmen, wie z. B. Wohngeld o. Sozialhilfeleistungen, gemindert werden kann.

  Der alleinige Umstand, von der städtebaulichen Gesamtmaßnahme betroffen zu sein, reicht nicht aus; wirtschaftliche Nachteile alleine bedeuten für die Betroffenen noch keine besondere Härte. Im Vergleich mit anderen Sanierungsbetroffenen muss der Antragssteller vielmehr in außergewöhnlich hohem und unzumutbarem Maße betroffen sein.

  Ein Härteausgleich wird nicht gewährt, soweit der Antragsteller es unterlassen hat und unterlässt, den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel abzuwenden.

  Ein Härteausgleich kommt nur für natürliche Personen in Betracht.

• Integriertes Entwicklungskonzept (IEK)

  Im Städtebauförderungsprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz” ist ein integriertes (städtebauliches) Entwicklungskonzept (IEK) aufzustellen, in dem die Ziele und Maßnahmen zur Bewältigung der strukturellen Schwierigkeiten im Fördergebiet schriftlich darzustellen sind. In dem Entwicklungskonzept sind die Ergebnisse eines aktuellen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes zu berücksichtigen. Das Entwicklungskonzept ist in ein gegebenenfalls bereits bestehendes gesamtstädtisches Konzept einzubetten bzw. davon abzuleiten.

  --> siehe auch Vorbereitende Untersuchungen

  Download Endbericht IEK

• Mietvertragskündigung

  Allgemein: Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter aufgrund eines Sanierungsvorhabens oder beabsichtigter Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist unrechtmäßig. Auch für die Wieder- bzw. Weiternutzung der Wohnung nach der Sanierung ist kein neuer Mietvertrag notwendig. Um die sanierungsbedingten Änderungen vertraglich zu berücksichtigen, ist ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag ausreichend. Hierdurch ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) des Mieters.

  In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann, nach § 182 Abs. 1 BauGB, die Stadt auf Antrag des Eigentümers, zur Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung das Mietverhältnis mit einer Frist von mindestens sechs Monaten aufheben. Allerdings hat dann die Stadt nach § 182 Abs. 2 BauGB für angemessenen Ersatzwohnraum zu sorgen, der dem Mieter und den zum Haushalt gehörenden Personen zu zumutbaren Bedingungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung steht.

  Es ist ein schriftlicher Sozialplan nach § 180 BauGB auszuarbeiten. Wenn die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte in seinen persönlichen Lebensumständen darstellt, kann ggf. die Härteausgleichsregelung gemäß § 181 BauGB angewendet werden.

  --> siehe auch Sozialplan:

  Sozialplan – gesetzliche Basis

  Sind bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen für die im Fördergebiet wohnenden und arbeitenden Menschen voraussichtlich nachteilige Auswirkungen (Wohnungswechsel, Arbeitsplatzverlagerung o. ä.) zu erwarten, so ist i. d .R. gem. § 180 BauGB von der Stadt ein Sozialplan zu erarbeiten.

  Die Stadt hat mit den Betroffenen zu erörtern, wie diese Auswirkungen zu vermeiden bzw. zu mildern sind. Dabei kann u. a. auf öffentliche Leistungen (Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung, Umschulungen) hingewiesen werden, in besonderen Fällen wird die Stadt direkt Hilfsmaßnahmen (Wohnraumbeschaffung, Umzugshilfen u. ä.) gewähren.

• Modernisierungsankündigung

  Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass der Vermieter dem Mieter eine vorgesehene Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen muss (nach § 555c BGB).

  Die Modernisierungsankündigung gibt Informationen über:

  • Art und Umfang der konkreten Baumaßnahmen,
  • Beginn und voraussichtliche Dauer,
  • zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

  Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Sanierungsankündigung getrennt ausgewiesen sein, damit der Mieter die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nachvollziehen kann. Ohne diese schriftliche Mitteilung muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.

  Instandhaltungsmaßnahmen müssen nach § 555a BGB „rechtzeitig” angekündigt werden.

  Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung, steht ihm das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zum Ablauf des übernächsten Monats zu (§ 555e BGB).

  Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

• Preisprüfung durch die Stadt Brunsbüttel

  Beantragt ein Notariat (für einen Eigentümer von Liegenschaften (Grundstücke und Gebäude) im Sanierungsgebiet die Genehmigung zu deren Veräußerung (Rechtsgeschäft), so hat die Stadt eine Preisprüfung (nach § 145 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 153 Abs. 1, 2 BauGB) vorzunehmen.

  Die Stadt hat (nach § 145 Absatz 1 i. V. m. § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5) einen Monat ab Eingang des Antrages Zeit, das Rechtsgeschäft zu prüfen. Kann die Prüfung innerhalb dieser Frist nicht abgeschlossen werden, ist eine Verlängerung um bis zu maximal drei weitere Monate möglich.

  Liegt der vereinbarte Gegenwert (Kaufpreis) bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstückes oder der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechtes über dem sanierungsunbeeinflussten Anfangswert, liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor. Dies hat zur Folge, dass die Stadt die notwendige Genehmigung zwingend zu versagen hat und der Vertrag nicht durchgeführt werden kann. Die Preisprüfung dient auch dem Schutz des Erwerbers und erleichtert die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Stadt, weil die vorherige Abschöpfung der städtebaulich bedingten Werterhöhung durch den Verkäufer verhindert wird. Damit sichert die Preisprüfung die Gleichbehandlung aller Eigentümer bei der späteren Zahlung von Ausgleichsbeträgen.

  --> siehe auch Ausgleichsbetrag

• Prüfungsrecht des Mieters

  Der Mieter sollte die Modernisierungsankündigung gründlich prüfen. Er kann grundsätzlich nicht widersprechen und die Modernisierung nicht verweigern, es sei denn, er kann sich wirksam auf die nicht formgerechte (oder ggf. fristgerechte) Modernisierungsankündigung oder auf die Härtefallregelung berufen. Der Mieter muss nicht zustimmen, damit der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen kann (vgl. § 555d BGB).

  --> siehe auch Modernisierungsankündigung

• Sanierungsverfahren

  Das Baugesetzbuch (BauGB) kennt zwei unterschiedliche Verfahrensarten für die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen: das umfassende Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB i.V.m. §§ 152 ff. BauGB) und das vereinfachte Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB). Sie unterscheiden sich vor allem in der Intensität, mit der die Stadt auf die Entwicklung der Bodenpreise, auf den Bodenverkehr und auf tatsächliche Veränderungen im Sanierungsgebiet Einfluss hat.

  Wahl des Sanierungsverfahrens

  Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Zielsetzung und den Aufgaben der Sanierung und der im Zuge der Sanierung vorgesehenen Anwendung von besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB.

  Die Stadt muss sich vor der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung mit der Weichenstellung zwischen dem umfassenden Verfahren und dem vereinfachten Verfahren auseinandersetzen. Die Entscheidung der Stadt über die Verfahrensart erfolgt insbesondere auf Grundlagen der:

  • anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung im Vergleich zu der vorhandenen Situation im Sanierungsgebiet;
  • Durchführung der Sanierung im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der aufgrund der anzustrebenden Sanierungsmaßnahmen zu erwartender Entwicklung der Bodenpreise;
  • Möglichkeiten der Stadt, Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung zum sog. sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert (Anfangswert) zu erwerben oder die Vermeidung von Erschwernissen bei privaten Investitionen durch unkontrollierte Bodenwerterhöhungen, die sich in der Preisgestaltung ohne Preisprüfung niederschlagen.

  Folglich wird die Entscheidung, ob die Sanierung im „vereinfachten” oder im „umfassenden” Verfahren durchzuführen ist, aufgrund der Beurteilung der vorgefundenen städtebaulichen Situation und des sich abzeichnenden Sanierungskonzeptes getroffen. Die Verfahrensentscheidung hängt dabei insbesondere auch von der prognostischen Einschätzung ab, ob wesentliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen aufgrund der angestrebten städtebaulichen Zielsetzungen zu erwarten sind. Es ist dabei zum einen zu prüfen, ob die Gefahr besteht, dass bereits durch die Sanierungsabsicht Bodenwertsteigerungen ausgelöst werden, die dann insbesondere erforderlichen städtischen Grunderwerb für die geplanten Neuordnungsmaßnahmen beeinträchtigen könnten. Zum anderen ist die Anwendung der §§ 152 –156a BauGB im Hinblick auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Mitfinanzierung der Sanierung zu beurteilen.

  Das umfassende Verfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß §§ 152 –156a BauGB bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen angestrebt wird. Sofern die Durchführung der Sanierung auch ohne die Erhebung von Ausgleichsbeträgen möglich ist, schlägt der Gesetzgeber das vereinfachte Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB vor.

• Sanierungsvermerk im Grundbuch

  Die Stadt Brunsbüttel hat gemäß § 143 Abs. 2 BauGB dem zuständigen Grundbuchamt die beschlossene Sanierungssatzung mitgeteilt und gebeten, den sog. Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes gelegenen Grundstücke einzutragen. Die entsprechenden Eintragungen sind inzwischen erfolgt – die Betroffenen haben darüber eine Mitteilung des Grundbuchamtes erhalten.

  Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr, das betroffene Grundstück wird dadurch nicht „belastet”.

  Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich. Der Genehmigungsvorbehalt ermöglicht es der Stadt, den Sanierungsablauf erschwerende Veränderungen im Sanierungsgebiet zu unterbinden oder einzudämmen.

  Nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümern Kosten entstehen.

• Städtebauförderung

  Die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung ist für die Kommunen mit erheblichen Kosten verbunden. Seit Anfang der 1970er Jahre fördern daher Bund und Länder städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Städten und Gemeinden. Der Bundesgesetzgeber hat die Städtebauförderung als Gemeinschaftsfinanzierung von je 1/3 Bund, Land und Stadt gesetzlich verankert und als Daueraufgabe bestätigt (Art. 104 b des Grundgesetzes (GG) i.V.m. §§ 164a und 164b BauGB).

  Die Programme der Städtebauförderung dienen der städtebaulichen Erneuerung der Städte und Gemeinden in den Bundesländern. Sie leisten damit einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, zur Erneuerung des Wohnumfeldes sowie zur Revitalisierung der Innenstädte und Stadtteilzentren.

  Städtebauförderungsprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz” wird „Sozialer Zusammenhalt”

  Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat wird die alten sechs Förderprogramme nicht weiterführen, darunter auch das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz, in dem sich das Beamtenviertel befand. Das neue Förderprogramm für das Sanierungsgebiet wird Sozialer Zusammenhalt sein.

  Die Programmziele des neuen Programms bestehen weiterhin darin, die Wohn- und Lebensqualität sowie die Nutzungsvielfalt in den Quartieren zu erhöhen, die Integration aller Bevölkerungsgruppen zu unterstützen und den Zusammenhalt in der Nachbarschaft zu stärken. Im neuen Programm werden das Quartiersmanagement und die Mobilisierung von Teilhabe und ehrenamtlichem Engagement stärker betont.

• Steuerliche Abschreibungen nach EStG

  Privatinitiative ist ein wichtiger Motor der Stadterneuerung. Deshalb unterstützt die Stadt Brunsbüttel Eigentümer bei ihren Vorhaben, denn ein Ziel ist es, die privaten Wohngebäude im Sanierungsgebiet zu erneuern.

  Nach §§ 7h, 7i, 10f und §§ 11a, 11b des Einkommensteuergesetzes (EStG) können bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie der Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden, soweit die Kosten nicht durch die Zuschüsse der Städtebauförderung gedeckt sind. Dem Finanzamt ist eine entsprechende Bescheinigung der Stadt vorzulegen.

  Vor Durchführung der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine vertragliche Regelung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) mit der Stadt abzuschließen – auch wenn keine Fördermittel eingesetzt werden.

  Wird vorab keine vertragliche Vereinbarung abgeschlossen, so kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme die notwendige Bescheinigung im Sinne des Einkommenssteuergesetzes nicht erteilt werden.

  Es wird ferner ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die hier gegebenen Hinweise keine steuerliche Beratung ersetzen und gegebenenfalls weitere Auskünfte von einem Steuerberater einzuholen sind. Die Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerlichen Sinne kann von der Stadt oder dem Sanierungsträger nicht übernommen werden.

• Verfügungsfonds

  Der Verfügungsfonds befindet sich noch in der Vorbereitung. Sobald er verfügbar ist, erfahren Sie es hier.

  Gestalten Sie mit!

  Sie sind Eigentümer, Einzelhändler, ein Verein oder eine Initiative, gemeinnütziger Träger, Bildungs- und Betreuungseinrichtung oder Einzelperson und haben eine Projektidee für die Aufwertung des Beamtenviertels? 

  Dann beantragen Sie einen finanziellen Zuschuss für Ihr Projekt mithilfe des Verfügungsfonds.

  Es werden Maßnahmen gefördert, die einen nachweisbaren, nachhaltigen Nutzen für die Ortsmitte und das Sanierungsgebiet haben.

  Ziele des Verfügungsfonds

  Die Projektideen sollen 

  • eine nachhaltige Entwicklung/ Aufwertung innerhalb des Sanierungsgebietes
  • einen nachvollziehbaren Nutzen für das Sanierungsgebiet haben
  • als Nachbarschafts- und Gemeinschaftsaktionen zum Mitmachen aktivieren
  • das Image und die Identifikation mit dem Beamtenviertel Brunsbüttel verbessern.

  Auch kleine Projekte oder Aktionen können einen großen Beitrag zur Aufwertung, Belebung und Stärkung des Beamtenviertels leisten.

  Als Besonderheit des Städtebauförderungsprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren” besteht die Möglichkeit, einen Verfügungsfonds zur stärkeren Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen einzurichten. Dieser zielt darauf ab, privates Engagement/ Finanzressourcen für die Erhaltung/ Entwicklung zentraler Stadtbereiche zu aktivieren und in die Finanzierung von kleineren Einzelmaßnahmen einzubinden. Der Fonds finanziert sich bis zu 50% aus Mitteln der Städtebauförderung und zu mindestens 50% aus Mitteln der Wirtschaft, Immobilien- und Standortgemeinschaften oder sonstigen Privaten. Der Anteil an dem Verfügungsfonds, der nicht aus der Städtebauförderung stammt, kann auch für nicht investive Maßnahmen eingesetzt werden. Die Stadt kann bei Bedarf die organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung des Verfügungsfonds mit der Bildung eines Beirates schaffen.

  Der zur Verfügung stehende Etat für einen Verfügungsfonds beträgt jährlich maximal 60.000 Euro. Jeder Bürger oder Akteur kann einen Antrag stellen. Über die Verfügung der Mittel entscheidet der Beirat im Rahmen seiner Sitzungen gemäß den Richtlinien des Förderprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren”.

  Die Stadt Brunsbüttel prüft derzeit die Einrichtung eines Verfügungsfonds.

• Vorbereitende Untersuchungen

  Die Stadt hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Vorbereitende Untersuchungen (VU) durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die Vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.

  Nach § 141 BauGB sind vorbereitende Untersuchungen erforderlich, um Entscheidungsgrundlagen über die Notwendigkeit und Durchführbarkeit der Sanierung zu erhalten und um die Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes zu schaffen.

  Vorbereitende Untersuchungen „Beamtenviertel”

  Die Ratsversammlung der Stadt Brunsbüttel hat am 25.02.2015 den Beschluss über die Vorbereitenden Untersuchungen (VU) gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Damit verbunden sind für das abgegrenzte Gebiet zum einen die Auskunftspflicht gemäß § 138 BauGB und die Möglichkeit der Veränderungssperre gemäß § 15 BauGB.

  Die Vorbereitenden Untersuchungen im Gebiet “Beamtenviertel und angrenzende Straßen” sind abgeschlossen und in das Integrierte Entwicklungskonzept IEK eingeflossen. Die Ergebnisse wurden durch complan Kommunalberatung zusammen mit dem Bauamt in einer Abschlussveranstaltung am 30.05.2017 in der Aula der Gemeinschaftsschule vorgestellt.

  In vielen Städten sind nicht nur einzelne Gebäude erhaltenswert, sondern ganze Straßenzüge, Plätze, historische Stadtkerne oder Stadtquartiere. Aufgabe des Städtebaulichen Denkmalschutzes ist es, diese historischen Ensembles mit ihrem besonderen Charakter und in ihrer Gesamtheit zu erhalten. Das Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz” unterstützt Gesamtmaßnahmen, um insbesondere historische Stadtkerne zu erhalten.

  Die Aufgabenstellung sieht darüber hinaus die Erarbeitung eines integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes vor. Beides ist an der Strategie des Programms Städtebaulicher Denkmalschutz auszurichten. Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet die rechtliche und verfahrenstechnische Grundlage, nach der Sanierungsmaßnahmen vorbereitet, durchgeführt und gemäß den Richtlinien der Länder gefördert werden.

  Die historischen Stadtkerne und Stadtquartiere sollen sich zu lebendigen Orten entwickeln, die für Wohnen, Arbeit, Kultur und Freizeit gleichermaßen attraktiv sind und sowohl Einwohner als auch Besucher anziehen.

  Auch als Wirtschafts- und Standortfaktor stellen baukulturell wertvolle Stadtkerne und Stadtquartiere ein großes Potenzial dar: Aufgrund ihres historisch gewachsenen Stadtkerns und ihres individuellen Erscheinungsbildes sind sie attraktiv für Touristen und werden von Unternehmen bei der Standortwahl bevorzugt. Darüber hinaus stärken Sanierungsmaßnahmen die örtliche mittelständische Wirtschaft, insbesondere das Handwerk.

• Vorkaufsrecht der Stadt Brunsbüttel

  Der Stadt steht im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Danach ist z. B. die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig

  • zum Erwerb von Austausch und Ersatzland,
  • von Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung wie auch
  • von Flächen, die für die Sanierung benötigt werden.

  Neben einer Genehmigung nach § 144/ 145 BauGB muss separat eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bei der Stadt eingeholt werden.

  --> siehe auch Genehmigungspflichten beim Grundstücksverkehr nach § 144 BauGB